大廈遭索償 成交後買家需負責
 


 

【明報專訊】有讀者來信指出,於數月前透過地產代理以一次付清方式購入一層舊樓自住,但近日收到大廈管理處通知。該大廈輸掉官司,所有業主每戶須負責6萬元。他稱,購入物業時,並不知情。他欲查詢應向代理還是原業主追究責任,而他可否要求原業主購回單位或只能追究那6萬元的賠償。法律界人士表示,若合約無特別訂明,根據普通法,成交(付尾數)前的賠償責任,由原業主負責,成交後的賠償責任由新買家負責。

署名「心急人」的讀者來信中,並沒有指出官司涉及的性質。而根據來信的描述,顯示讀者已經付了尾數購入單位。律師指出,由於單位已經完全成交,即業權已轉讓予讀者,相信讀者能成功追討原業主的機會,相對較低。

業權轉讓後 成功追討機會微

律師指出,現時市場的正式買賣合約,都有講述付尾數前由政府或管理公司等的命令或通告,處理的方法以及所涉及的維修及裝修費用的繳付責任的問題(詳見配稿),而一般合約都沒有列出交易前、期間或之後,大廈若涉及官司的處理方法。

律師譚日明認為,合約沒有列明,不是大問題,因為有普通法的原則可依循,即成交前及成交後,分別由原業主及新買家負責。他認為,若果合約要預計所有可能發生的事,可以是「無限長」。

另有律師認為,若讀者認為有需要,例如購買樓齡相當高的舊樓,可以向代理或業主查詢,大廈法團或管理處,是否有官司訴訟中,或曾經有官司涉及賠償但仍未訂出金額或未作正式賠償。

查核責任在買家 難追究業主

讀者於信中,認為業主有機會於交易時已知情,但未有透露該宗官司,他是否可以追究。有律師指出,由於查核責任在於買家一方,而業主一方於法律上無責任主動披露,舉一個較為極端的例子,即買方就算是頗肯定業主於交易前或交易期間,知道該宗官司,只是沒有披露,但賠償繳費通知確於成交後才發出,買家也難以向原業主追討,所以若買家認為有需要,應於簽約前查詢。

地產界人士指出,現時物業買賣合約對物業交易期間出現的維修令、維修通告及費用,都會明顯列出責任。如由政府或法團或物業管理人在完成交易前發出的命令或通告要求賣方作為共有業權人支付公共地方或設施的修補或裝修費用,較常見會列出成交前及成交後,分別由原業主及新買家負責。