租客宜釐清租約條款 添保障
1年「生約」形同虛設

 


 

【明報專訊】不少業主和租客出租或租住單位時,都沒有訂立詳細的租約,大多只會採用坊間的簡單標準租約,有些甚至只有口頭協議。根據差餉物業估價署表示,由於租管法例已撤銷,租約可以自由訂定,業主及租客雙方都要更花時間於租約制訂。該署指出,現時市場最主流的2年租約,租客及業主於「生約」時各可以1個月通知期終止租約,其實租客宜仔細考慮,因為1個月內要覓得新居搬遷,未必夠時間。

差餉署指出,現時本港逾100萬個私宅中,約有24萬個用作出租用途,即本港私宅約75%作自住、約25%作出租。該署指出,簡單的租約已不能適應不斷轉變的市場環境,例如政府寬減差餉,有個別租客查詢如何可以向業主取回獲寬減的差餉,所持的理由是租金屬「全包」,即包括差餉、管理費,現時差餉獲寬減,租客應可受惠。

差餉寬減 租客多難受惠

一般較合情理的理解,是於「全包」的租約,私宅業主一般承擔了繳付差餉及管理費的責任,不分多或少,所以若果獲得寬減,較合理的推論是租客較難「分錢」。不過差餉署表示,這屬一般人的理解,由於未有法庭相關案例,所以若果租客與業主簽租約時意識到這一點,以條款確認寬減差餉或管理費調整時,租客可否受惠,會最為穩妥。

另外,現時最主流的租約是2年期,「1年生、1年死」,期內租金不變,1年「死約」,即是租客必須要「住滿」,但1年「生約」,則租客與業主可各以1個月的通知期,終止租約。差餉署表示,這是市場私宅中最主流的租約,但租客宜仔細研究若業主通知1個月後要收回單位,是否有足夠時間找新屋搬遷,所以至少要預留2、3個月的通知期。

另有熟識相關法例的人士認為,業主於生約期內隨時終止租約,1年生約近乎「虛設」,因為租金升勢較急,業主便有可能要求加租及要求租客遷出,所以雙方宜仔細考慮,業主是否可以於生約期內以通知期終止租約,或是業主宜「通融」放棄這權利,而於租金作適度反映,才較切合本港的環境。

坊間標準租約 難應付複雜市G

測量師陳東岳表示,由於租金仍有緩緩向上趨勢,這類賦與業主生約期內隨時可終止租約的情G,令市場開始出現不少爭拗,租客要思考其實於生約期內「是無太多保障」,但奈何不少大型代理行的標準租約也是這樣列出,租客普遍於簽約時認為「這都算公平呀,雙方都有權用」,但至生約時才知弊端,尤其是租金處於升勢時。他表示,這類個案的啟示,是坊間的標準租約絕不能應付現時複雜的市場環境。