租金回報 實收要打八折



 

【明報專訊】有朋友向筆者訴苦,表示1年多前購入深水麚瞍l簇新樓盤收租,根據傳統智慧,收租後只需貼多三數千元便夠供樓,豈料入伙後才發現每呎管理費達2.1元,連同差餉、地租,真正回報率與紅簿仔收息(約2.5厘)相若。有測量師提醒,現時坊間計算回報率,租金是包括管理費及差餉等支出,所以往往要將表面租金回報率打八折,或將回報率減0.5厘至1.3厘,才是真正的回報率。

筆者的友人表示,年多前以138萬元購入深水鶪@幢簇新樓盤的一個約460方呎單位,全包租金4800元。由於發展商推售貨尾速度極慢,管理公司表示,為要維持收支平衡,管理費要訂於每呎2.1元,並要現居業主攤分未入住單位的管理費。

暗藏管理費差餉等支出

他表示,現時持有的收租單位選擇承按樓價七成,還款期20年,按息4.8厘,每月還款6375元。月租扣除管理費後為3834元,再扣除每月平均差餉及地租384元,只得3450元。另外,再減去每次找租客,代理要收的半個月租金佣金,即平均每月要減去100元,實收3350元,回報率只有2.9厘(見表),比紅簿仔2.5厘稍高(以匯豐存款15萬元或以上計),但比1年定期存款的3.05厘更少(以匯豐存款100萬元或以上計)。

他表示,這還未計算若要找新租客,單位一般要空置1、2個月,以及間中租客會來電要求維修電器等「因素」,即實際回報率會更低。

他表示,由於單位較細,未必會收回自住,而以這樣的收租供樓方式,供滿後收回一間樓齡20年的細單位,但現時每月要「倒貼」1500至2000元,以及付出首期41.4萬元的資金成本,現時回想是一項錯誤的投資。

單幢樓擁電梯 管理費更貴

地產代理聯會主席郭德亮表示,深水鶡章q梯的單幢樓,每呎管理費一般超過1.8元,其中最貴的一幢為2.8元,媲美最頂級豪宅。他表示,有電梯的單幢樓,由於較少伙數攤分電費,加上要維持管理公司的一定利潤,所以管理費一般較屋苑式的住宅為高。

測量師陳東岳表示,現時市場公布租金回報率,只將帳面收到每年租金除以樓價,並不正確,做法值得商榷,因為現時市場逾95%的租金,是指全包,即包管理費、差餉及地租。

現時私樓每呎管理費普遍1.5至2.5元,逾2元一般是單幢樓及豪宅。而現樓大部分住宅,都要繳交每年租值的5%作差餉及租值3%作地租(港島仍有不少住宅,因地契年期長,只需繳付很少地租),租金收入往往要打八折,一般帳面回報率最少要減0.5厘至最多1厘以上。另外,他表示,除非是原租客續租,或租金於市價偏下水平,否則業主亦要預留舊租約與新租約之間「真空期」1至2月,而找新租客,代理的佣金(半個月至一個月租金)當然是少不了。